01

融資概況

單月融資總額環(huán)比翻倍

債券發(fā)行提速成為主要因素

中指研究院監(jiān)測(cè)，2022年3月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為1050.7億元，同比下降50.0%，環(huán)比上升125.4%，自上年10月以來首次單月融資總額突破千億。行業(yè)平均利率為4.27%，同比下降1.46個(gè)百分點(diǎn)，較上月下降0.27個(gè)百分點(diǎn)。債券審批發(fā)行明顯提速，信用債和ABS快速回暖是融資總額回升的主要原因。

圖：2021年3月-2022年3月融資額及平均利率

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2022年一季度，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額2309.0億元，同比下降61.4%。從融資結(jié)構(gòu)來看，信用債占比50.4%，同比提升21.5個(gè)百分點(diǎn)；海外債占比僅為5.4%，同比下降15個(gè)百分點(diǎn)；信托占比14.9%，同比下降14.2個(gè)百分點(diǎn)；ABS占比29.4%，同比提升7.7個(gè)百分點(diǎn)。信用債、ABS彌補(bǔ)了一部分由海外債、信托快速撤退造成的融資缺口。

圖：2021-2022年一季度融資結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

02

融資結(jié)構(gòu)

信用債占比過半

海外債憑借增信新發(fā)

從融資結(jié)構(gòu)來看，3月信用債規(guī)模占比54.8%，海外債占比2.7%，信托融資占比11.8%，ABS融資占比30.7%。

圖：2021年3月-2022年3月融資結(jié)構(gòu)分布

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降29.0%，環(huán)比上升100.2%；海外債融資同比下降78.4%；信托融資同比下降83.2%，環(huán)比上升11.9%；ABS融資同比下降23.3%，環(huán)比上升375.3%。信用債、ABS增速顯著，海外債、信托維持收縮態(tài)勢(shì)。

3月信用債發(fā)行總量與上月相比翻倍，原因一是從歷史記錄來看，3、4月為年度集中發(fā)行時(shí)段，特別是2020年、2021年3月的信用債發(fā)行額均為全年最高峰。二是監(jiān)管方明顯提升了發(fā)行審批速度，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)3月發(fā)布的房企中票發(fā)行注冊(cè)通知書達(dá)14個(gè)，而2月、1月分別為1個(gè)、4個(gè)。此外，信用債融資充分適應(yīng)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，抓住政策窗口期，拓展發(fā)行品種，如中國鐵建發(fā)行并購債，電建地產(chǎn)發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債等。

3月有兩家企業(yè)成功發(fā)行海外債，分別為金茂、卓越。今年以來海外債發(fā)行同比降至冰點(diǎn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)截至目前僅有5家企業(yè)新發(fā)海外債，且融資成本均有不同程度、不同方式的提升。其中碧桂園、華發(fā)、金茂的發(fā)行利率較上年有所提升；綠城、卓越則通過備用信用證添加增信措施。備用信用證為融資企業(yè)提供了信用擔(dān)保，既提升了海外債成功發(fā)行的概率，也一定程度上降低了發(fā)行利率，在當(dāng)前海外融資渠道幾近關(guān)閉的環(huán)境下，有助于維持這一融資渠道的通暢，也起到一定緩解行業(yè)信用惡化的作用。

圖：2022年新發(fā)行海外債統(tǒng)計(jì)

數(shù)據(jù)來源：Wind，中指研究院整理

本月ABS發(fā)行種類多樣，結(jié)構(gòu)較之前有所變化，其中CMBS/CMBN發(fā)行大幅提升，占本月發(fā)行額66.1%，占2021年全年同類發(fā)行額的19.7%。不同于供應(yīng)鏈ABS只是將房企的應(yīng)付款對(duì)象轉(zhuǎn)移，CMBS/CMBN釋放了房企持有型資產(chǎn)的流動(dòng)性，對(duì)房企來說是屬于融資增量渠道，因此發(fā)行增速明顯。此外，供應(yīng)鏈融資占本月發(fā)行額23.2%，購房尾款及保障房共占10.8%。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

03

融資利率

累計(jì)平均利率同比下降

融資成本持續(xù)平穩(wěn)

從融資利率來看，本月發(fā)行的信用債平均利率為3.85%，同比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比微升0.14個(gè)百分點(diǎn)；海外債發(fā)行利率為4.06%；信托融資利率托融資平均利率為7.66%，同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比微升0.2個(gè)百分點(diǎn)；ABS平均利率為3.74%，同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。各渠道融資利率基本平穩(wěn)。

圖：2021年3月-2022年3月融資方式平均利率

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

關(guān)鍵詞： 房企融資翻倍 靠得都是哪些渠道 中指研究院