短債在前、“暗債”難防，新城控股該不該賣吾悅廣場？

2022-03-08 21:43:33 來源: 騰訊網

在部分人眼里，新城控股算是一家“因禍得?！钡姆科?。

2019年，受前董事長猥褻幼女案的影響，彼時的新城控股迅速收縮回血，旗下多個項目股權及債務轉讓。即便是在一些一線城市，尚未投入的項目新城控股也堅決退出。

誰曾想，新城控股的無奈之舉，居然消除了不小的隱患。

尤其是在2021年，多家房企因債務問題爆雷，但歷經收縮的新城控股，反而表現得十分輕松。

不過，新城控股果真就安全著陸了嗎？

就在2月底，穆迪將新城控股的展望由“穩定”下調至“負面”。緊接著，新城控股準備出售吾悅廣場的消息也開始蔓延。

雖然新城控股對此予以否認，但是面對即將到期的巨額短債，還有眾多“暗債”壓身，究竟賣不賣吾悅廣場，新城控股是得好好考慮了。

還了1.6億美元債，還有幾十億

當下的房地產行業，真正能做到如期還債的房企，絕對稱得上是行業“靚仔”。

就在2月18日，新城控股境外子公司利用自有資金提前贖回3月20日到期的2億美元、利率7.5%票據中的1.595億美元本金，向外界展現了“不差錢”的一面。

然而，新城控股還沒來得及高興，幾天之后的2月22日，穆迪就將新城控股發展控股有限公司、新城控股集團有限公司及新城環球有限公司的展望由“穩定”下調至“負面”。

穆迪稱，負面展望反映了穆迪對新城系在未來12- 18個月內房地產銷售萎縮和信用指標減弱的預期，而且其“運營和融資條件都很困難” 。

究竟有多困難呢？我們梳理了一下：

在3月9日，也就是明天，新城控股有3060萬美元的利息需要支付。

不久之后的3月16日，新城控股有14.3億元票據到期，外加1.03億元利息需要支付。

而在3月20日，新城控股有三筆債務需要處理，其中2024年到期的10億元票據可提前贖回，外加5900萬元利息；旗下境外子公司New Metro Global，也就是上文提到的已經提前贖回1.6億美元票據的那家，屆時還有4050萬美元票據要還，外加152萬美元利息；還要對一筆2023年到期的票據支付6160萬元利息。

最后，在3月26日，新城控股需要對另一筆2023年到期的票據支付5600萬元利息。

計算下來，僅在3月，新城控股就得拿出幾十億元，來應付各種到期債務以及支付利息。

由此可見，新城控股的債務壓力有多大。

REITs融資不順，該不該賣吾悅廣場？

重壓之下，新城控股被傳言，“將逐步出售旗下吾悅廣場及住宅項目，保留商管，未來將拓展輕資產項目”。

要知道，吾悅廣場可是新城控股的“現金奶?！薄＝刂聊壳埃鋼碛袃砂僮釔倧V場，去年貢獻了86億元的租管費收入。

但是，吾悅廣場也有一個重大的弊端，就是成本較大、回報周期較長。

新城控股董事長王曉松就曾表示，一個吾悅廣場的平均成本為7億元，可售物業覆蓋自持部分80%的成本，即約5.6億元現金流要繼續投入到綜合體，沉淀成本為1.4億元。

而且，吾悅廣場要想盈利，還要等到項目建成，并且培育3到4年后，才能實現單個現金流的回正。

既然吾悅廣場沉淀了如此巨大的資金，那么，正如傳聞所言，“逐步出售旗下吾悅廣場”，就能迅速回籠資金，一定程度上解決新城控股的燃眉之急。

但是，新城控股可不想放棄手中的“現金奶牛”，將吾悅廣場轉手。

新城控股回應稱，吾悅廣場是公司發展的重要一環，目前公司正通過新加坡REITs、CMBS、經營性物業貸等形式嘗試將吾悅廣場輕資產化，進而有利于公司拓展融資平臺并擴大投資者基礎，優化公司資產負債結構。

簡單來說，新城控股就是打算將吾悅廣場證券化處理，以吾悅廣場可以帶來的租管費收入為保證，從資本市場上獲得融資。

這樣做的好處有兩個，一是新城控股可以通過讓出一部分權益，將吾悅廣場輕資產化，回籠資金；二是可以獲得部分稅后收益，進而優化業績報表。

妥妥的“一箭雙雕”。

但是，理想很豐滿，但現實很骨感。新城控股的算盤打得再好，卻抵不過計劃進展的不順遂。

比如，早在去年7月，新城控股就打算做新加坡REITs，本來想著是年底拿到批文，但是現在還沒有影子。

要知道，幾十億元的債務就在眼前，四月同樣是新城控股的境內債到期高峰。壓力如此之大，REITs這波遠水，還來不來得及解近渴？

賣不賣吾悅廣場，是個問題。

賬面負債情況尚可，“暗債”隱患不小

那么，新城控股的債務情況究竟如何呢？

回顧其2021年三季報，可以發現，新城控股賬面上的債務情況還是可以的。

數據顯示，截至去年前三季度，新城控股的貨幣資金有五百多億元，刨去限制性資金，其現金及現金等價物也有404億元。

而在同一時期，新城控股的短期借款有11.89億元，應付票據84億元，一年內到期的非流動性負債有213.49億元。

三者相加可得，新城控股的短期債務也就300多億元，手上的現金綽綽有余。

但是，值得注意的是，之前爆雷的房企，各個都是資金實力雄厚，好幾百億的現金躺在賬面上?？杉幢闳绱耍摫椎?，一個都沒少。

那么，新城控股賬面上這400多億元的現金，真實性有多高呢？

另外，我們注意的，這300多億元的短期債務，還只是新城控股的賬面債務，其“暗債”也是大戶。

就在3月初，中融信托發行了一款名為“ 融沛315號集合資金信托計劃-A類、B類、C類 ”的信托理財產品，總募資額10億元。而在其背后，就有新城控股的影子。

據悉，這筆錢將投向連云港天行健房地產開發有限公司。該公司為連云港尚瑞企業管理有限公司的全資子公司，其中徐州新城鴻昕房地產開發有限公司持股40%。

而這個徐州新城鴻昕，正是新城控股的子公司。

既然持股40%，那么新城控股必須對這10億元的信托融資，提供40%不可撤銷連帶責任保證擔保。只不過，擔保歸擔保，這部分負債完全可以進行出表處理，可以視為“暗債”。