北京樓市已經(jīng)好久沒有這么熱鬧過。

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“這兩天來我們項目看房的人挺多，如果你想買到心儀的房子，建議盡快到我們項目來看一看。”類似的樓盤推銷突然多了起來。

隨著樓市政策優(yōu)化調整逐步落地，北京樓市交易各方明顯更加活躍，成交量短期出現(xiàn)一定的放量。

在熱鬧的背后，北京樓市真的企穩(wěn)了嗎？這波熱度能持續(xù)多久？

售樓處又熱鬧起來了

不是在帶客戶看房，就是在看房的路上——北京市房產(chǎn)中介公司鏈家地產(chǎn)的經(jīng)紀人王玲已經(jīng)許久沒遇上這樣的好事。

9月2日下午，她和同事一起帶著一名客戶看房，剛剛看完房子，正準備回店面，就遇到了另一名業(yè)主。業(yè)主和她簡單交流后表示，趁著近期看房的人較多，將房子掛到網(wǎng)上準備銷售，王玲當場辦理了掛房事宜。

王玲告訴中國新聞周刊，僅僅9月2日一天，她已經(jīng)帶看了將近五撥購房者。其中，既有帶看二手房，也有兩個位于北京四環(huán)外的新房項目，新房項目已經(jīng)有兩撥意向較強的客戶。

北京市中原地產(chǎn)一名置業(yè)經(jīng)理張濤告訴中國新聞周刊，9月2日，他所在的北京市朝陽區(qū)垡頭區(qū)域店面賣了一套170平方米的房子，總價在1050萬元左右。9月3日，店里又賣了一套房子，面積為80多平方米，總價為570萬元。

“連續(xù)兩天都有成交，確實有一段時間沒有過這種行情了”，在張濤看來，目前的客戶群體以剛需和改善型客戶為主。在這兩套成交的房子中，總價570萬元的購房業(yè)主是首套房客戶，首付200多萬元，貸款近300萬元；總價1050萬元的購房業(yè)主是改善型客戶，直接一次性付全款。

張濤表示，從價格上看，房價目前并沒有出現(xiàn)上漲。這兩天成交的兩套房源價格為6.6萬元/平方米，基本保持不變。從業(yè)主方看，大部分業(yè)主還是保持較為平穩(wěn)的心態(tài)，并沒有迅速上調價格，也有少數(shù)業(yè)主試著往上調整報價。

9月2日，在北京市通州區(qū)梨園區(qū)域的璀璨公元售樓處，前來看房咨詢的人圍了大半圈，一時間人頭攢動。

一名銷售顧問告訴中國新聞周刊，隨著樓市新政的落地，當天看房量大幅上漲，認購量也比平時多了數(shù)倍。

正因如此，市場上一度傳出，這一項目房價很快上漲。

對此，這名銷售顧問表示，該項目價格并沒有上漲，目前仍然是6.2萬元/平方米，當然，樓層不同價格不同，部分房源的價格還不到5.8萬元/平方米。

而對于該項目取消優(yōu)惠活動的說法，這名銷售顧問表示，項目上每個月都有不同的優(yōu)惠活動，之前的傳言其實是截至8月底，客戶交定金的話可以享受兩個99折的優(yōu)惠，如果今天客戶交定金的話，他也可以根據(jù)客戶的付款方式，比如是否在一個星期之內付首付等，來爭取不同的折扣優(yōu)惠。

合碩機構首席分析師郭毅告訴中國新聞周刊，據(jù)他們監(jiān)測的一些熱銷樓盤來看，相比于新政前，人流量平均增長2倍，部分項目增長了3倍。

北京一家地產(chǎn)機構統(tǒng)計顯示，9月2日北京二手房成交1200套，9月3日成交量達到了1400套，新建住宅在9月2日一天簽約超過1000套，預計周末兩天，新房和二手房的成交量均創(chuàng)出多月新高。

政策落地情況如何？

本輪北京樓市成交的分水嶺，始于9月1日。

當天，北京市住建委、央行北京市分行、國家金融監(jiān)管總局北京監(jiān)管局聯(lián)合發(fā)布通知，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在本市無住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行信貸政策。

這即是“認房不認貸”。

此前，北京樓市執(zhí)行的是認房又認貸，購房者在北京名下有房，或者此前有過貸款購房記錄，甚至是在外地貸款賣房，也依然算作二套房，只能按二套房政策辦理購房貸款。

2023年8月25日，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門發(fā)布《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，“認房不認貸”政策終于要走向落地。

8月30日，一線城市中的廣州與深圳在同一天出臺規(guī)定落實“認房不認貸”政策。

9月1日，北京、上海同一天宣布，執(zhí)行“認房不認貸”政策。

至此，“認房不認貸”政策在一線城市全面推行。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布規(guī)定，首套房首付不低于20%、二套房首付不低于30%；二套住商貸利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率加20個基點。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，首套房首付20%、二套房首付30%的新政將會逐步落地，二套房貸利率也將下調，尤其是由于當前多數(shù)城市房地產(chǎn)下行壓力較大，因此預計二線城市將很快調整至下限水平等。

事實上，從北京等一線城市來看，上述部分政策尚未落地。

上述璀璨公元銷售顧問告訴中國新聞周刊，目前該項目的付款政策還是之前的政策，首套房首付為40%，而且由于北京通州區(qū)實行限購，每個家庭只能在通州區(qū)購買一套房。

位于北京石景山區(qū)的長安潤璟項目銷售顧問表示，該項目首付仍是40%，二套房首付是80%，尚未執(zhí)行首套房首付20%、二套房首付30%的政策。

對此，郭毅認為，一方面，首套房首付20%、二套房首付30%規(guī)定的首付標準是下限；另一方面，政策同時指出，各個城市根據(jù)實際情況落實，因此，政策落地需要時間。

郭毅進一步表示，目前的市場成交突然放量，主要還是受“認房不認貸”政策影響，部分有過貸款記錄的客戶資質由二套房變?yōu)槭滋追浚梢韵硎苁滋追空摺?/p>

據(jù)中指研究院測算，從政策效果上看，北京無房有貸款記錄的購房家庭，首付比例將由60%-80%降至35%-40%，總價400萬住房計算，普通住房的首付將減少100萬元，非普通住宅的首付將減少160萬元。

同時，房貸利率將由5.25%降至4.75%，下降50個基點，以300萬貸款為例，按25年等額本息計算，利息將減少26.21萬元，購房門檻和購房成本明顯下降，或明顯促進無房有貸款記錄以及賣一買一購房需求入市。

此外，曹晶晶表示，多項利好政策頻吹暖風，將有助于促進房地產(chǎn)市場信心修復和預期改善，推動剛需和改善性需求入市，激活市場交易。

熱度能持續(xù)多久？

目前來看，9月2日以來北京樓市的熱鬧，主要是受單一的政策效應所致。那么，這一效應究竟能持續(xù)多久？

據(jù)上述北京地產(chǎn)機構監(jiān)測，從新房市場看，在9月2日一天簽約超1000套后，9月3日成交快速下調，只有數(shù)百套，隨著9月2日成交量大漲，新建住宅積壓的購房者快速消化，大部分入市的項目中優(yōu)質房源已經(jīng)去化，一些項目已經(jīng)只剩下相對較差戶型和樓層，市場將開始再次進入博弈。

郭毅表示，9月2日和3日兩天，新房項目的購房者主要是前期已經(jīng)來看過房，本來具有一定的意向，隨著“認房不認貸”政策的出臺，這部分需求集中入市，從目前的新房認購結構來看，真正在新政之后才來看房下單的購房群體并不多。

那么，受到認房不認貸政策影響的群體究竟有多大？

此前，2022年11月8日，北京市住建委、經(jīng)開區(qū)管委會、通州區(qū)政府發(fā)布通知稱，劃歸北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)執(zhí)行北京經(jīng)開區(qū)商品住房政策有關規(guī)定。這意味著臺湖、馬駒橋地區(qū)商品房不再執(zhí)行通州區(qū)的“雙限購”政策。

隨后，該區(qū)域樓市成交有所放量，但后續(xù)增長空間并不大。

今年3月小陽春期間，北京二手房成交同樣出現(xiàn)過單日過千套的景象。整個3月，北京二手住宅成交22192套，環(huán)比上升44.9%，同比上升31.14%，單月成交量創(chuàng)下至少一年來新高。

但隨后，在今年第二季度，北京二手房成交逐步下滑，其中6月，北京二手房住宅成交11607套，已經(jīng)跌至2023年3月的一半。

刺激—上漲—再下跌，在本輪樓市周期中，無論是北京乃至于全國來看，均呈現(xiàn)出這一走勢。隨著一波需求釋放完，樓市又歸于平淡甚至低迷。

事實上，在9月2日、3日的熱鬧過后，北京一二手房成交均有所放緩，另外，北京部分區(qū)域的二手房并未明顯回暖。

郭毅認為，從認房不認貸政策來看，政策的出發(fā)點是促進賣一買一，尤其是對于后端的改善性購房者再置業(yè)，按首套房對待將享受很大的利好，但前提是賣掉手中的房子，才可以改善，因此從促進樓市交易循環(huán)的角度看，只有進一步發(fā)力保障和促進剛需入市，樓市運轉才能更順暢。

她表示，從北京郊區(qū)來看，這些區(qū)域的庫存消化周期少則需要2年，多則需要54個月，消化周期過長，樓市政策可以根據(jù)細分區(qū)域優(yōu)化調整，比如在遠郊區(qū)縣適度放開限購，恢復樓市交易。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進向中國新聞周刊表示，當前，京滬兩地活躍度最高，這和認房不認貸政策效應有較大關系。而從深圳、惠州、寧波、杭州等地的反饋情況看，市場有所活躍，但也還需要進一步激活。

“未來4個月，全國房地產(chǎn)市場能否企穩(wěn)對于宏觀經(jīng)濟大盤至關重要”，曹晶晶認為，整體來看，近期監(jiān)管部門落地多項政策利好，一線城市已全面落實首套房“認房不認貸”，接下來，各地也將加速落地降低首付比例、降低二套房貸利率、降低存量房貸利率的相關舉措，政策暖風頻吹，核心城市房地產(chǎn)市場將迎來一波向上行情，“金九銀十”市場可期，核心城市房地產(chǎn)市場有望逐漸企穩(wěn)，從而帶動全國房地產(chǎn)市場逐漸修復。

嚴躍進表示，北京等地傳出的折扣收回或有實際案例，但更多的還是一種營銷手段，和漲價關系不大。建議房企珍惜當前利好政策周期，積極做好市場秩序穩(wěn)定方面的事宜，確保房價穩(wěn)定和預期穩(wěn)定。

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