種種跡象表明，房地產(chǎn)融資端再臨收緊。市場先是傳出房企發(fā)債“借新還舊”受限，隨后業(yè)界再度刷屏：央行已出臺“345新規(guī)”，旨在控制房企有息負債規(guī)模。盡管網(wǎng)傳版本略有差異，但降低房企債務杠桿，避免房地產(chǎn)金融化已是大勢所趨。

收緊傳聞頻現(xiàn)

近日，市場傳言監(jiān)管部門出臺“345新規(guī)”控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務的增長，設置“三道紅線”：紅線一，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;紅線二，凈負債率大于100%;紅線三：現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分擋設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一擋，上限增加5%。

即如果“三線”均超出閾值為“紅色擋”，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加;“二線”超出閾值為“橙色擋”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色擋”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色擋”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

此外，對于近一年拿地銷售比超過40%或過去三年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額連續(xù)為負的房地產(chǎn)企業(yè)，需提供最近半年購地資金來源情況說明和后續(xù)購地繳款資金安排，進一步削減其信用債發(fā)行規(guī)模，或在其核心指標階段性控制目標未實現(xiàn)之前暫緩發(fā)行債券，并對其信托融資、資管產(chǎn)品、海外融資等予以限制。

幾乎同時有知情人士透露，銀行間市場交易商協(xié)會要求房企新備案的債券募集資金僅能用于償還舊債。從具體安排來看，8月10日后備案的項目，只允許償還不超過對應存量債務融資工具的85%。

多家企業(yè)踩了“三道紅線”

對于上述傳聞，記者接觸的深圳券商人士表示，“債券發(fā)行借新還舊縮額應該無誤，‘345新規(guī)’還有待確認。”

國金證券分析師趙旭翔也指出，“三道紅線”傳言非常具體，和2019年傳言的版本略有區(qū)別，但方向一致。考慮到7月下旬召開的房地產(chǎn)工作會議精神，房地產(chǎn)企業(yè)融資端收緊是大概率事件。

在業(yè)內人士看來，監(jiān)管收緊相關政策主要是為了降低房地產(chǎn)公司杠桿率，防止部分大舉負債的地產(chǎn)公司因為資金鏈斷裂而出風險。據(jù)了解，鼎諾投資統(tǒng)計了全市場有2019年報數(shù)據(jù)的房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)，數(shù)據(jù)顯示踩了三條紅線的房地產(chǎn)企業(yè)大概有50多家企業(yè);踩了兩條紅線的企業(yè)近50家;踩了一條紅線的企業(yè)有108家。以融創(chuàng)為例，近些年公司致力于文旅城建設。文旅版圖擴張的背后，去年年末公司剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為86%，凈負債率為159%，現(xiàn)金短債比為56%。公開消息顯示，融創(chuàng)已于2020年5月發(fā)行票面利率為5.6%，總額為33億的5年期公司債。6月，融創(chuàng)又發(fā)行了一筆總額為80億元的小公募債，也是用于償還公司債券。7月，融創(chuàng)再為償債籌資，發(fā)行兩筆合計10億美元優(yōu)先票據(jù)。

房企加快融資步伐

正是看到近期融資收緊信號的逐步釋放，最近房企加快了融資步伐。貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在8月3日至9日一周內，房企融資規(guī)模環(huán)比上漲近六成，其中，境外融資額環(huán)比增長305%。

記者注意到，僅8月6日一天，就有新城發(fā)展、禹洲集團、建業(yè)地產(chǎn)、華南城等多家房企先后發(fā)布了融資計劃。對此，趙旭翔判斷，如果按照傳言的版本對房企進行融資監(jiān)管，房企銷售規(guī)模的增速將趨于一致。過去幾年增長較高過高的房企會因為資債指標超限，融資受限，未來幾年會放慢增速。此外，土地市場較熱的局面可以得到一定程度的緩解，土地價格的波動將會降低。(江芬芬)

關鍵詞： 地產(chǎn)融資