行業觀察

10年180萬的租賃案例只是企業的一次探索，其成功與否暫且不論，它至少傳遞了一個信息——長租公寓會是未來住房租賃領域重要一環。

上月中旬萬科公布了其全自持項目的預租方案，其中90平米的精裝修小三居月租金預計達1.5萬-1.8萬元，并要求租客一次付清10年房租至少180萬元;而另一種180平米的別墅類疊拼產品更是達到3萬元/月-4萬元/月的租金價格。高昂的租金引來熱議，被多數人“唱衰”。

日前，萬科在爭議中正式啟動了其高價租賃房項目——“翡翠書院”。與許多人之前的不看好相反，數據顯示，市場對該項目給出了相當積極的信號。其首推的兩幢樓共計48套已實現意向滿租，后續又加推一幢，總計72套房源。截至5月13日，最終達成首次試水超過80%的綜合出租率。

盡管業內人士認為，租金如此高，且要求一次性支付，遠遠超出了大部分租客的承受能力，而有這個支付能力的，一般就直接選擇買房了。但是高達80%的綜合出租率又表明，有相當一部分人有這個能力并且依然選擇了租賃而非直接購房。

事實顯示，實際簽約用戶主要集中在金融投資行業、科技行業和海淀區高精尖行業人群。這部分人相對而言比較注重生活品質、對區域比較敏感并且傾向于從未來現金流的角度考慮資金配置。從結果來看，萬科的這個項目至少是抓住了這一部分人的需求。

但問題在于，如果萬科租賃房項目的目標用戶只是這些“高精尖行業人群”，那就注定了該項目面向的只能是一個走高端化路線的小眾市場。然而政府鼓勵發展住房租賃市場的初衷是要解決廣大中低收入者的居住問題，從這個角度來看，萬科的做法不說與之相悖，至少也談不上是積極響應。政府相關部門在下一步出臺規范住房租賃市場的政策時，可能就會考慮到這個問題，并且在土地出讓等方面設置一些其他條件。因此，萬科這種“十年租期一次付清”的住房租賃模式，也許會在業界造成一定的影響，但在未來將很難成為主流。

不管怎么說，10年180萬的租賃案例，畢竟只是企業對市場的一次探索，其成功與否暫且不論，它至少傳遞了這樣一個信息，那就是長租公寓會是未來住房租賃領域的重要一環。

從短期來看，一方面政府明確提出了“房子是用來住的而不是炒的”，并且出臺了各種政策限制房價，消費者購買作為投資品的房子的熱情就會在一定程度上下降，同時房地產商從出售房產中所能獲得的產品溢價的空間也被大大壓縮;另一方面，很多地方政府，尤其是一二線城市，為了吸引人才而出臺的“租購同權”，也需要盤活存量，那么鼓勵發展住房租賃市場也是應有之義。

而從長期來看，我國租房市場將會非常龐大，租房需求在未來會進一步凸顯，這也是各大房企紛紛布局該市場的重要原因之一。但在目前，長租公寓盈利難也是行業共識。畢竟長租公寓建設前期投入大，回收周期長，規模化又得持續擴張，這就給房地產商很大的資金壓力。或許，這也是“翡翠書院”租金高得讓一般人咋舌的原因之一，也難怪人們會認為萬科這是“以租代售”。

盤和林(中國財政科學研究院應用經濟學博士后)

關鍵詞： 成市 場主 出租率