自從2017年“3·26”新政出臺后，商辦項目回歸商業辦公屬性成為重要的樓市調查內容之一，因此不得向個人出售的規定，使原本熱鬧的商辦銷售市場瞬間冷卻，商辦項目也成為開發商心中的“痛”。不過北京商報記者調查發現，新型的銷售方式已經在市場上悄然出現，即通過與機構合作，為買房人注冊公司，從而讓普通購房人獲取購房資質，從而達到銷售的目的。同時，一些項目也打出了“不限購”等宣傳口號。此外，一些代租機構也進入到了商辦市場，試圖通過租賃來幫助購房人挖掘商辦的投資價值。在行業人士看來，種種手段違背了政策調控的初衷，擺在他們面前的依舊是圍繞“商辦回歸商業屬性”所可能展開的政策風險。

點破賺足眼球的“不限購”謊言

在北京嚴格限制房地產購買資質的調控之下，“不限購”的市場宣傳對于一些不具備資質且具有購房需求的消費者而言，吸引力十足，不過，北京商報記者調查發現，“不限購”的宣傳暗藏玄機。

消費者劉女士此前向北京商報記者爆料稱，接到一售樓處電話，宣傳該項目“不限購”，是否擁有北京戶口、是否滿足五年社保或個稅、名下有無房都不會受到影響。北京商報記者進一步調查發現，劉女士此前提到的樓盤，是位于平谷區的50年產權商業辦公項目，也就是消費者所熟悉的“商住”項目。不過，劉女士對此也提出了疑問，即便是商住項目也已在2017年限制向個人出售，該項目為何仍宣傳不限購呢？

劉女士所提到的限購政策指的是2017年北京市出臺的《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，該文件明確，開發企業在建(含在售)商辦類項目，銷售對象應當是合法登記的企事業單位、社會組織。購買商辦類項目的企事業單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應當出售給企事業單位、社會組織。

正如政策所提，在建及在售的商辦類項目，銷售對象被嚴格限定為了事業單位或社會組織，而非個人。因此，有些商辦項目在銷售時所宣傳的“不限購”并非事實，也不符合政策制定。

“在購房人看來，不限購是好事，這意味著消費者的購房門檻大大降低，在北京擁有自己的不動產成為現實，但是此類宣傳很可能被認定為虛假宣傳。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進針對劉女士的擔心給出了提醒。

2017年5月，對于上述政策北京市住建委出臺了關于北京商辦限購政策的官方補充說明。說明內容包括：一，在政策執行前，已取得預售許可證、有實際成交并完成網簽的商辦類項目，開發商可保持現有設施；已購買的商辦類房屋，購房者可保持現有設施。二，已購買的商辦類房屋，可出租，且不限定出租對象；也可銷售，但購房人應符合政策要求。這里所提的政策要求是，已銷售的商辦類項目再次上市出售時，可出售給企事業單位、社會組織，也可出售給個人，個人購買應當符合下列條件：名下在京無住房和商辦類房產記錄或者在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。這一點基本與住宅限購相同。三，中介機構可代理商辦類房屋的出租、出售業務，但不得以任何方式宣傳此類房屋可用于居住或者其具備居住功能。

對此，北京市房地產協會秘書長陳志表示，北京市住建委發布的關于商辦政策的幾點說明透出一個原則，就是商辦類房屋如果現在是用來住的，還可以繼續住。但如果是拿來投資炒房的，再出售必須要符合限購。這意味著，不僅僅是作為新房的商辦項目受到嚴格的限購控制，再變身為“二手房”的存量商辦項目，再次交易之時仍然受到限購限制。

企業名義購買商辦的高成本風險

“在建和在售的項目不得向個人出售”，北京商辦項目限購政策以此來強化商辦項目的辦公屬性。除了嚴格的限購之外，限購政策中還提到，開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米，不符合要求的，規劃部門不予批準。

不過，一些在售的商辦項目卻通過“打擦邊球”的方法來應對限購。北京商報記者調查發現，一些項目為了解決客戶的購買需求，同時解決客戶的購買困難，想到了為客戶注冊公司來繞開政策，達到購買目標。

例如，項目處找到專門承接代辦注冊企業的公司合作，可以為個人注冊公司，從而購買商辦項目。注冊公司企業法人可以是房主本人，以打消客戶“給別的公司買房”的疑慮。甚至客戶注冊公司所產生的費用都由開發商來承擔。

有不愿具名曾操盤過商辦項目的房企人士向北京商報記者表示，此類做法從操作的規范角度來說并不違規，從開發商的角度而言確實將項目出售給了合規的企業，而對于購房人來說，注冊公司的成本也并不高，因此雙方一拍即合。“不過，此類做法的風險在于后續，政府是否會對購房人的企業資質進行核準和長期監管，個人維護企業身份的成本會不會高，尤其是對于再轉手，是否會產生不利影響等。畢竟商辦項目商業屬性的紅線不可逾越。”該人士如是介紹。

對此，中原地產首席分析師張大偉表示，把購買主體從“個人”換成了“企業”看似規避限購新政，但身份性質不同，購買和再出讓時的稅費成本也會大不一樣。以公司名義持有的商住房，上市交易時需要先結清房產稅和土地使用稅。公司產權商住房的房產稅和土地使用稅都是按年繳納，其中房產稅的繳納標準是房屋購買價格×70%×1.2%；土地使用稅的繳納標準是房屋面積×土地級別標準收費，土地級別收費標準從18-30元/平方米不等。

以一套面積50平方米、總價為80萬元左右的商住房為例，若以公司名義購買，則房產稅為6720元/年，土地使用稅最低為900元/年。按照期房的交易程序，若購房人購買四年后上市交易，交易前的持有稅費成本最低為30480元。同時，以公司名義購買的商住房進行轉讓交易，還需要繳納申報價3%的契稅、申報價萬分之五的印花稅、差額30%-60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。

張大偉提醒，以企業資格購買商辦產品，持有和轉讓商辦物業，都包括顯著高于個人購買時需要承擔的稅費成本，購房人購買時需要算總賬。

以租賃過渡的政策模糊地帶

市場上也有種聲音認為，出售不易那么可以轉為出租，使得個人手中的商辦項目產生經濟價值。畢竟，面積小、價格低的商辦項目也是租賃市場上比較受歡迎的物業類型。

北京商報記者調查發現，在商辦項目限購之后，一批代商辦業主進行房屋出售的機構已經應運而生。商住小業主陳晨（化名）向北京商報記者反映，近期他接到中介電話，稱業主可以將房屋委托給該公司代理出租，該公司按時支付給業主租金。

據陳晨介紹，他所購買的房屋位于順義區南法信，將于今年6月交房，現在就有中介公司愿意代理出租他的房屋，比起交房后自己去出租房屋，這種委托代理的方式更為省心，他現在正在考慮委托該公司代理出租的事情。

據該經紀人介紹，他所在的公司只是負責“收房”，簽署房屋租賃代理合同的是一家名為“和悅家（北京）物業管理有限公司”的機構。業主與和悅家簽署房屋租賃代理合同后，和悅家會為房屋配置家具家電等房屋內用品，并以公寓形式對外出租。

上述經紀人出示的租賃代理合同顯示，業主委托出租期限為自交房之日起五年，租金標準為在第一年基礎上每年遞增10%，支付方式是年付，第一年支付時間是簽署合同后，后四年是提前一個月支付。此外，每年有18天免租期，五年對應的免租期就是3個月，業主需支付一定的代理費用，金額就是3個月的房租（以第一年租金標準計算）。

在陳晨看來，將房屋委托給代理機構，一方面租房期間的問題不用自己去解決，另一方面也省去了自己出租需要添置家具家電的費用，聽起來是一個不錯的選題。據上述經紀人介紹，他們公司準備在該小區收30套房，目前大多數業主愿意將房屋委托出租。

對于商辦業主以出租過渡的想法，嚴躍進也給出了提醒：“商辦房業主在出租房屋時，一定要注意規避可能出現的風險。從當前商住政策看，商住的使用方式受到了較為嚴厲的監管，即不允許和居住功能掛鉤。當然有一點是政策本身相對含糊的，即是否可以出租。如果按過去的政策看，鼓勵商業項目參與租賃業務本身也有類似的規定。如果從這個角度看，進行租賃也說得通。”嚴躍進進而提醒，未來機構代理出租現象將越來越多，業主在選擇時，應該注意代理機構的資質，同時也要研究合同細節，比如對于租金的相關約定以及關于合同存續期間雙方的權利及義務，還有關于違約條件的界定及違約責任的細節。

亞豪機構市場總監郭毅也表示，將房屋委托給代理機構，主要看租金收益，每年是否有一定比例的提升，還有對室內的保護性條款等。

不可逾越的商辦用途紅線

除了“打擦邊球”的銷售方式外，北京商報記者從劉女士處還獲悉，她所提的商辦項目除了宣傳“不限購”外，對于“居住屬性”的推廣也十分賣力。“業主可以根據自己后期的需要進行裝修設計，既可以作為辦公空間使用，也可以隔成兩層作為居住使用。每套房源都擁有獨立衛生間，客戶居住、辦公都非常方便。當前北京商辦政策的確對項目銷售有所限制，但銷售后如何使用，將是業主的自由，政府干預的可能性基本不存在。”劉女士如是復述銷售人員的介紹。

“按照北京‘3·26’新政的規定，本輪調控重要目標之一就是讓商辦類物業去除居住功能。從政策內容上可知，商辦類產品已被管理部門明令禁止在宣傳邀約過程中提及居住功能，此類項目銷售人員的口頭邀約行為有頂風作案的嫌疑。”嚴躍進稱。

對于北京房地產市場來說，商辦類項目此前一直是不可忽略的重要存在。中原地產的一組統計數據顯示，以北京市場2016年1月1日截止到2017年3月23日的所有居住功能屬性物業看，合計成交90112套，其中商住類公寓接近5萬套，占比大約為54.7%。

張大偉解釋，商住項目之所以如此受歡迎，緣起于2011年北京市的樓市限購政策以及住宅的高端化趨勢。“商住項目因為土地屬性與住宅土地相比有溢價，一般計算，商業地塊樓面價是同區域住宅樓面價的一半左右，而且不具備住宅的配套，一般市場價是同區域商品房住宅價格的50%-60%，而且不限購。所以從2011年全國執行非常嚴格的一二線城市限購，給了商住公寓市場空間，被限購抑制了的投資需求和部分剛需，進入了商住房市場。”張大偉進而介紹，從出租角度看，商住房的價值與住宅類似，所以租售比比住宅要高很多。另外從套總價角度看，商住房一直活躍在總價200萬元以內，這樣就使得商住房的投資屬性非常強。商住項目雖然要求一半首付，但很多依然總價在100萬元上下，這也吸引了大量的剛需買房群。

如今，在政策的規范之下，商辦類項目正在強化商辦屬性，從而擠掉從前的投資屬性。中央財經大學教授尹飛表示，長期以來，北京市一直對商業、辦公類項目違規居住用途的行為進行管控和風險提示。從2011年起，相關部門曾經出臺了多個文件，規范商業、辦公類項目的開發、建設、銷售行為，防止變相“商改住”。最近這五六年里，北京相關部門下發的關于防止變相“商改住”的文件就有四五個。另外，在網簽合同的明顯位置，北京市住建委也對購買商業辦公類房屋的規劃用途、使用年限、雙方責任以及存在的風險進行了明確的提示。消費者對自己購買的商品房性質、用途等，也要有清晰的認知，以更好地保護自身權益。

北京商報記者 彭耀廣

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